다세대·다가구 밀집지의 새로운 재생 전략, 모아타운을 한눈에 이해하기
📌 왜 ‘모아타운’이 주목받고 있을까?
서울 시내 곳곳에는 저층의 다세대·다가구 주택이 밀집해 있지만, 도로나 기반시설은 낙후돼 있어 재개발이 쉽지 않은 곳이 많습니다. 이런 지역은 정비구역 지정이 어려워 오랫동안 ‘재개발 사각지대’로 방치돼 왔죠.
이 문제를 해결하기 위해 서울시가 2022년부터 도입한 것이 ‘모아타운(MOA-Town)’입니다. 여러 개의 소규모 주거지를 묶어 하나의 마을 단위로 관리하고, 기반시설을 함께 정비하면서 **각 필지별 소규모 정비사업을 연계**할 수 있게 만든 혁신적인 재개발 방식입니다.
서울시는 모아타운을 통해 도심의 주거 환경을 정비하고, **지역 균형 발전과 주택공급을 동시에 달성하겠다는 계획**을 내세우고 있어요. 재개발 대체 수단이자, 소규모 정비에 투자하고자 하는 사람이라면 꼭 이해하고 있어야 할 제도입니다.
1️⃣ 모아타운이란?
모아타운은 다세대·다가구 등 저층 노후 주택이 밀집한 지역을 대상으로, **서울시가 지정하고 기반시설을 함께 정비하는 통합관리형 소규모 재개발 방식**입니다.
- 🏘 필지별 소규모 정비사업(자율주택, 가로주택 등) 지원
- 🛣 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설은 서울시가 직접 조성
- 🏙 소규모 지역을 하나의 마을 단위로 묶어 계획 수립
- 📦 신속통합기획과 연계 추진 가능
2️⃣ 모아타운 지정 요건
서울시는 매년 공모를 통해 모아타운 사업지를 선정하며, 다음과 같은 요건을 갖춘 지역이 대상이 됩니다.
- 🔸 10만㎡ 이내 규모의 저층 노후 주택지
- 🔸 다세대·다가구 주택이 전체의 50% 이상
- 🔸 노후도 60% 이상, 기반시설 부족 지역
- 🔸 가로 정비 가능한 필지 구조
단, 재개발 정비구역이나 도시재생사업이 이미 진행 중인 곳은 중복 지정이 불가능합니다.
3️⃣ 추진 절차는 어떻게?
- 자치구 또는 주민이 신청 → 서울시 공모 참여
- 서울시가 ‘모아타운’ 지정 고시
- 기반시설 정비 계획 수립 (서울시 주도)
- 개별 필지별로 소규모 정비사업 신청 (자율·가로주택 등)
- 전체 관리계획에 따라 병렬적 사업 추진
즉, 한 번에 대규모 재개발을 하지 않지만, 전체 구역을 계획적으로 정비할 수 있다는 게 핵심이에요.
4️⃣ 장점과 효과
- ⏱ 정비속도 빠름 → 대규모 조합 절차 불필요
- 🏘 지역 단위 정비 가능 → 주민 이탈 줄임
- 🧭 기반시설 개선으로 주거환경 실질적 개선
- 📈 향후 집값 상승 여지 → 투자자 관심 ↑
5️⃣ 유의할 점
- 📏 개별 정비사업의 추진 여부는 주민 자율
- 📉 사업성 낮은 곳은 정비가 지연될 수 있음
- ⚠️ 관리계획이 수립되어야 인허가 가능
- 🚫 전체 구역이 반드시 개발되는 것은 아님
✅ 결론: 대규모가 어렵다면 ‘모아서’ 개발하자
모아타운은 기존의 대규모 재개발 방식이 적용되지 않던 지역에서도 **주민 주도로 소규모 정비사업을 가능하게 만들어주는 유연한 제도**입니다. 동시에 서울시가 인프라를 책임지고 기반시설을 함께 개선해주기 때문에, 정비 효과는 더욱 커집니다.
이 제도는 사업성은 낮지만 주거 환경 개선이 꼭 필요한 지역에서 큰 힘을 발휘하며, 실수요자는 물론 중장기 투자 관점에서도 주목할 만한 제도입니다.
다만, 지정됐다고 바로 사업이 진행되는 것은 아니며, 개별 사업자의 추진력, 주민 동의, 기반계획 수립 여부에 따라 진행 속도는 다를 수 있습니다.
✅ 요약: 모아타운은 ‘작게 나눠 빠르게 정비하는’ 새로운 재개발 모델입니다.
🏘 구역 전체를 보는 안목과 함께, 개별 필지별 실행력도 따져봐야 합니다.